Modernisierte, möblierte oder neue Wohnungen:
Wann gelten Ausnahmen von der Mietpreisbremse, wann nicht?

Zuletzt aktualisiert am 10. Oktober 2019

Manche Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, um negative Auswirkungen auf auf den Wohnungsbau zu verhindern und Vermietern Planungssicherheit zu gewährleisten. Viele Vermieter berufen sich aber auf Ausnahmen, die gar keine sind. Im Folgenden listen wir alle Ausnahmen auf und erklären, welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen.

Möblierte Wohnungen: Ausnahme gilt nur für bis zu einem Jahr befristete Mietverträge

Von Mietern hören wir immer wieder, dass ihr Vermieter behauptet, die Mietpreisbremse gelte nicht für möblierte Wohnungen. Das ist jedoch falsch. Zwar kann der Vermieter für Möbel einen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, dieser richtet sich aber nach dem Gebrauchswert der Möbel. Bei der Einrichtung gehen Gerichte in der Regel von einem Abschreibungszeitraum von zehn Jahren und einem monatlichen Abschreibungssatz von 2 % aus.

Beispiel

Bei einer komplett neuen Möblierung im Wert von 5000 Euro dürfte der Vermieter die Miete um 100 € erhöhen. Sind die Möbel 1 Jahr alt, sinkt der Aufschlag auf 90 €

Es gibt aber auch Ausnahmen: Ist die möblierte Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (beispielsweise eine Ferienwohnung) oder wenn sich das möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung befindet, gilt die Mietpreisbremse nicht.

Tipp

Als Mieter einer möblierten Wohnung sollten Sie am besten bei Beginn des Mietverhältnisses, spätestens aber, wenn Sie ihre Rechte durchsetzen wollen, eine Auskunft über Anschaffungskosten und Anschaffungszeitpunkt vom Vermieter verlangen. Wenn Sie mit wenigermiete.de Ihre Rechte durchsetzen, fordern wir den Vermieter auf, uns alle Nachweise zukommen zu lassen. Sie müssen sich um nichts weiter kümmern.

Modernisierte Wohnungen: In fast allen Fällen gilt die Mietpreisbremse

Ein hartnäckiges Gerücht ist, dass die Mietpreisbremse nicht bei der Neuvermietung nach Modernisierungsmaßnahmen gilt. Das stimmt so nicht. Seit der Verschärfung der Mietpreisbremse zum 01. Januar 2019 dürfen Vermieter Modernisierungskosten lediglich in Höhe von 8 % jährlich auf den Mieter umlegen. Zuvor waren es noch 11 %. Zusätzlich gibt es eine Kappungsgrenze. Danach darf in einem Zeitraum von 6 Jahren die reine Modernisierungserhöhung nicht höher als 3 € pro Quadratmeter sein. Liegt die Miete bei unter 7 € pro Quadratmeter, sind es höchstens 2 € pro Quadratmeter. Einen Teil der Modernisierungskosten muss der Vermieter als Erhaltungsaufwand abziehen und darf nur den Rest als Modernisierung umlegen. Überschreiten die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen nicht 10.000 €, ist der Anteil 30 %. Bei höheren Modernisierungskosten ist er abhängig von der Art der Sanierung. Auch öffentliche Förderungen dürfen nicht umgelegt werden.

Beispiel

Der Vermieter modernisiert für 7.000 €. 500 € bekommt er als öffentliche Förderung zugeschossen. Von den 6.500 € werden 30 % als Erhaltungsaufwand abgezogen. Es bleiben also noch 4.550 €, die der Vermieter auf die Miete umlegen kann. Jährlich 8 % dieses Betrags darf der Vermieter als Modernisierungszuschlag verlangen. Monatlich sind das in diesem Beispiel 30,33 €.

Es gibt allerdings eine Ausnahme, bei der die Mietpreisbremse tatsächlich nicht gilt: Investiert der Vermieter in die Modernisierung etwa ein Drittel des Aufwands einer Neubauwohnung oder ist die Modernisierung so umfassend, dass sie eine Gleichsstellung mit einem Neubau rechtfertigt, wird sie von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Tipp

Sollte der Vermieter eine umfassende Sanierung behaupten, muss er diese Kosten ganz genau darlegen. Viele Vermieter versuchen, sich auf diese Ausnahme zu berufen, können sie aber nicht nachweisen. Daher lohnt es sich, nachzuhaken. Sollten Sie uns beauftragen, kümmern wir uns darum.

Alte Mietverträge: Gültigkeit ist abhängig vom Bundesland

Die Mietpreisbremse kann nur für Wohnungen gezogen werden, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes neu vermietet wurden. Da das Umsetzen in der Verantwortung der Länder liegt, ist der Zeitpunkt abhängig davon, in welchem Bundesland die Wohnung steht. In Berlin ist sie schon seit 2015 wirksam, in Bayern erst seit 2019.

Eine Auflistung aller Bundesländer finden Sie hier>>

 

Neubauten: Es kommt auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Wohnhauses an

Um nicht das Bauen von dringend benötigtem Wohnraum zu erschweren, sind alle Wohnungen von der Mietpreisbremse befreit, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Gab es vor diesem Stichtag bereits eine Gewerbe- oder Selbstnutzung, kann der Vermieter sich nicht mehr auf die Ausnahme berufen und die Mietpreisbremse ist gültig.

Tipp

Prüfen Sie das Baujahr des Wohnhauses. Das Datum steht Im Energieausweis, welcher der Vermieter bei Vertragsabschluss aushändigen muss. Wenn sie als Mietinteressent den Energieausweis schon vor Vertragsabschluss anfordern, ist der Vermieter in der "Vorlagepflicht" und muss diese Informationen zu Verfügung stellen (§ 16 Abs. 2 S. 2 und 4 EnEV).

Wohnungen, die bereits zuvor eine überhöhte Miete hatten: Ausnahme gilt nur, wenn der Vormietvertrag nicht gegen die Mietpreisbremse verstieß

Hatte der Vormietvertrag bereits eine Miete, die gegen die Mietpreisbremse verstieß, berufen sich viele Vermieter gerne auf eine der sogenannten Ausnahmen. Die Ausnahme gilt aber nur dann, wenn der Vormietvertrag vor Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossen wurde. Wenn dagegen bereits für den Vormietvertrage die Mietpreisbremse galt, dann kann sich der Vermieter nicht auf diese Ausnahme berufen. Dies ist inbesondere relevant für Mietmärkte, die in aller jüngster Zeit einen Preissprung erlebt haben und in denen die Mietpreisbremse schon viele Jahre unumstritten gilt. So sind in Berlin, wo das Gesetz seit Sommer 2015 implementiert ist, bereits viele Vormietverträge gesetzeswidrig.

Seit 2019 wurde die Regelung weiter verschärft. Seither ist der Vermieter verpflichtet, vor Unterzeichnung des Mietvertrags den Mieter unaufgefordert über Ausnahmen zu informieren, sonst kann sich der Vermieter später nicht mehr darauf berufen. Das heißt, der Vermieter muss seinen Mieter bereits bei Vertragsunterzeichnung schriftlich (ggf. direkt im Mietvertrag) darauf hinweisen, dass es einen Vormietvertrag gab, der ihn von der Mietpreisbremse ausnimmt.

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