Wo ist die Mietpreisbremse 2019 gültig?

Zuletzt aktualisiert am 2. Oktober 2019

Grundsätzlich soll die Mietpreisbremse in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Laut § 556d BGB trifft das zu, wenn die ausreichende Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Mietpreisen gefährdet ist. Wo und für welche Gemeinden das konkret gilt, müssen die Bundesländer festlegen. Diese müssen dafür eine eigene gerichtlich anerkannte Verordnung erlassen, begründen und veröffentlichen. Die Mietpreisbremse gilt dann nur für Mietverhältnisse, die nach der Veröffentlichung der Verordnung neu geschlossen wurden. Leider haben viele Bundesländer seit Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 zahlreiche Fehler beim Erlassen der Verordnung gemacht. Vielerorts wurde oder wird die Verordnungen daher neu erlassen, und die Mietpreisbremse war zumindest zeitweise nicht gerichtlich durchzusetzen.

In unserer Übersicht erfahren Sie, in welchem Bundesland und für welche Mietverhältnisse die Mietpreisbremse aktuell gilt:

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Gilt die Mietpreisbremse in meinem Bundesland?

Hamburg Schleswig-Holstein Mecklenburg-Vorpommern Berlin Brandenburg Sachsen Sachsen-Anhalt Bremen Niedersachsen Nordrhein-Westfahlen Rheinland-Pfalz Saarland Hessen Bayern Baden-Württemberg Thüringen

Baden-Württemberg

Die Mietpreisbremse wurde in Baden-Württemberg am 13. März 2019 aufgrund eines Formfehlers für unwirksam erklärt. Wie auch in anderen Bundesländern fehlte eine veröffentlichte Begründung zur Verordnung (Az.: 13 S 181/18). Diese erklärt, warum die Mietpreisbremse in bestimmten Gebieten gelten soll. Die Mietpreisbremse ist daher in Baden-Württemberg aktuell nicht gerichtlich durchsetzbar. Nach dem Urteil hat das Land Baden-Württemberg die Verordnung online veröffentlicht.

Das Wirtschaftsministerium hat am 13. März 2019 mitgeteilt, dass es an einer neuen Verordnung und Begründung arbeitet, hat dies aber bis heute nicht umgesetzt. Zuvor wurde die erste Verordnung zum 29. September 2015 erlassen. Sie sollte in 68 Städten und Gemeinden wirksam sein.

Bayern

Bayern führte am 1. August 2015 die Mietpreisbremse ein. Nachdem ein Mieter jedoch wegen seiner überhöhten Miete gegen seinen Vermieter klagte, erklärte das Landgericht München die bayerische Verordnung aufgrund eines Formfehlers für unwirksam. Zum 07. August 2019 wurde eine neue Verordnung erlassen, sie gilt für weit mehr Gemeinden als die erste. Ursprünglich fielen 137 Städte und Gemeinden darunter. Nun gilt die Mietpreisbremse in 162 bayerischen Städten und Gemeinden. 62 Städte und Gemeinden sind neu dazugekommen und 37 aus dem ursprünglichen Geltungsbereich entfernt worden.

Die Mietpreisbremse ist für Mietverträge, die ab dem 7. August 2019 unterzeichnet wurden, in den ausgewählten bayerischen Gemeinden wirksam.

Berlin

Der Berliner Senat hat im April 2015 mit Gültigkeit zum 01. Juni 2015 die Mieterschutzverordnung erlassen. Die Verordnung wurde begründet und die Begründung wirksam veröffentlicht, womit es in Berlin im Gegensatz zu vielen anderen Bundesländern keine Probleme mit der Gültigkeit der Mietpreisbremse gab.

Die Mietpreisbremse ist damit in Berlin wirksam und für Mietverträge, die ab dem 01. Juni 2015 abgeschlossen wurden, gerichtlich durchsetzbar. Gut zu wissen: Eine Berliner Vermieterin legte Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse ein.
Ihr Miete hatte sie wegen der überhöhten Miete gerügt und das Landgericht Berlin sie dazu verurteilt, überhöhte Miete an ihren Mieter zurückzuzahlen. Die Vermieterin sah sich in ihrem Grundrecht auf Eigentum und ihrer allgemeinen Handlungsfreiheit verletzt. Die Beschwerde wurde am 20.8.2019 abgelehnt, die Mietpreisbremse ist somit nicht verfassungswidrig.

Brandenburg

Das Amtsgericht Potsdam hatte am 27. September 2018 geurteilt, dass die damalige Brandenburger Verordnung vom 08. Dezember 2015 ungültig sei. Grund dafür war, dass die Begründung unzureichend gewesen und nicht veröffentlicht worden sei (23 C 93/17). Am 04. April 2019 wurde eine neue Verordnung mit Begründung im Brandenburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt (GVBI.) veröffentlicht. Da sich an den ursprünglich ausgewählten 31 Gemeinden nichts geändert hat, gilt die Mietpreisbremse rückwirkend zum 01. Januar 2016.

Die Mietpreisbremse gilt in den ausgewählten Gemeinden für Mietverträge ab 2016.

Bremen

Die Mietpreisbremse ist seit dem 1. Dezember 2015 in der Stadt Bremen wirksam, allerdings nicht in Bremerhaven. Die Verordnung gilt bis zum 30. November 2020.


Hamburg

In Hamburg sollte die Mietpreisbremse für Mietverträge ab 1. Juli 2015 gültig sein. Nachdem ein Hamburger Mietervereins-Mitglied gegen seine zu hohe Miete klagte und diese abgewiesen wurde, erklärte das Landgericht Hamburg im Juni 2018 die Verordnung für ungültig. Grund dafür war, dass der Senat - wie viele weitere Bundesländer – versäumt hatte, bei Einführung der Mietpreisebremse eine Begründung zu veröffentlichen. Am 3. Juli 2018 erließ der Senat eine neue Mietpreisbremsenverordnung und veröffentlichte auch eine Begründung im Hamburger Gesetz- und Verordnungsblatt.

Nun gilt für alle Mietverträge, die ab dem 03. Juli 2018 unterschrieben wurden, die Mietpreisbremse.

Hessen

Der BGH urteilte am 17. Juli 2019 (Az.: VIII ZR 130/18), dass in Hessen die Mieterschutzverordnung aus 2015 ungültig sei und bestätigte damit ein Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main. Weder der Entwurf einer Begründung noch eine nachgeschobene Begründung der Verordnung seien ausreichend gewesen.

Am 28. Juni 2019 ist eine neue Verordnung in Kraft getreten. Die Mietpreisbremse gilt für ab diesem Zeitpunkt unterzeichnete Mietverträge in 31 hessischen Städten und Gemeinden.

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Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern gilt die Mietpreisbremse für Mietverträge, die ab dem 1. Oktober 2018 in den Städten Rostock und Greifswald geschlossen wurden.

Die Begründung ist im Amtsblatt von Mecklenburg-Vorpommern vom 24. September 2018 veröffentlicht. Für Rostock gilt zusätzlich eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 15 % (MietBgKaLVO M-V). Eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum sei hier besonders gefährdet.

Niedersachsen

In Niedersachsen gilt die Mietpreisbremse für Mietverträge, die seit dem 1. Dezember 2016 in 19 Städten und Gemeinden unterzeichnet wurden.

Die Verordnung wurde am 08. November 2016 im niedersächsischen Gesetz- und Verordnungsamt erlassen.

Nordrhein-Westfalen

Die Mietpreisbremse ist in Nordrhein-Westfalen momentan nicht gerichtlich durchsetzbar.

Das Amtsgerichts Köln hat am 15. Februar 2019 entschieden, dass eine ausreichende Begründung für die konkrete Beurteilung Kölns als Gegend mit angespanntem Wohnungsmarkt fehle beziehungsweise nicht veröffentlicht wurde. Zuvor wurde die Mietpreisbremse zum 1. Juli 2015 erlassen und galt in 22 Städten und Gemeinden.

Warum ist die Mietpreisbremse in einigen Bundesländern nur teilweise umsetzbar?

Die jeweiligen Bundesländer bestimmen, welche Gegenden laut § 556d BGB Satz 2 einen angespannten Wohnungsmarkt haben. Sie müssen die Gemeinden in einer Verordnung festschreiben und sind zudem verpflichtet, die Entscheidung zu begründen und zu veröffentlichen. Die Veröffentlichung der Begründung sei erforderlich, um den Grundrechtsschutz der Vermieter zu wahren. Diese seien ohne Zugang zur Begründung nicht in der Lage, die Bestimmung der Gebiete nachzuvollziehen, ihre Rechte wahrzunehmen und regulatorische Risiken einzuschätzen. Bundesländer wie Hessen oder Hamburg haben ihre erste Begründung der Verordnung nicht oder erst nachträglich veröffentlicht, Baden-Württemberg nur auf Anfrage. Die zuständigen Gerichte urteilten, dass dies nicht ausreiche und die Verordnungen damit unwirksam sind. Viele Bundesländer arbeiten an einer neuen Verordnung, um diese Formfehler zu beheben.

Rheinland-Pfalz

Die Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz ist am 8. Oktober 2015 für die Städte Mainz, Trier und Landau in Kraft getreten.

Die Verordnung wurde jedoch am 26. Juli 2019 vom Amtsgericht Mainz für unwirksam erklärt. Die Mietpreisbremse ist in Rheinland-Pfalz aktuell nicht gerichtlich durchsetzbar.

Als Grund wurden Formfehler aufgeführt, da die Begründung zur Verordnung erst drei Jahre später veröffentlicht wurde. Bis Ende September 2019 sollte eine neue Verordnung folgen, welche die Anforderungen erfüllt. Diese sieht zudem vor, dass die Mietpreisbremse auch in Speyer gilt. Die geplante neue Verordnung ist bis heute allerdings nicht erlassen worden.

Schleswig-Holstein

Die Mietpreisbremsenverordnung wurde am 11. November 2015 im Gesetz- und Verordnungsblatt erlassen.

Die Mietpreisbremse gilt für Mietverträge, die seit dem 01. Dezember 2015 in 12 Städten und Gemeinden unterzeichnet wurden.

Allerdings: Das Land hat angekündigt, die Mietpreisbremse bis zum 30. November 2019 abzuschaffen. Sollten Sie zu viel Miete bezahlen, empfehlen wir deshalb, zeitnah dagegen vorzugehen.

Thüringen

In Thüringen gilt die Mietpreisbremse für Mietverträge, die seit dem 31. März 2016 in den Städten Erfurt und Jena unterzeichnet wurden.

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In diesen Bundesländern ist die Mietpreisbremse nicht gültig

In Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland wurde die Mietpreisbremse nicht eingeführt.

Übersicht: Wo gilt die Mietpreisbremse?

Stand 04.10.2019

Bundesland Stand
Baden-Württemberg Wurde am 13. März 2019 für unwirksam erklärt. Zuvor war die Mietpreisbremse seit dem 29. September 2015 in 68 Städten und Gemeinden wirksam.
Bayern seit dem 7. August.2019 in 162 Städten & Gemeinden wirksam
Berlin Seit dem 1. Juni 2015 in ganz Berlin wirksam
Brandenburg seit dem 1. Dezember 2016 in 31 Städten und Gemeinden in Brandenburg wirksam (wurde am Am 4. April 2019 für rückwirkend wirksam erklärt)
Bremen Seit dem 1. Dezember 2015 in Bremen (Stadt) wirksam, jedoch nicht in Bremerhaven
Hamburg Seit dem 3. Juli 2018 in ganz Hamburg wirksam
Hessen Seit dem 28. Juni 2019 in 31 Städten & Gemeinden wirksam
Mecklenburg-Vorpommern Seit dem 1. Oktober 2018 in den Städten Rostock und Greifswald wirksam
Niedersachsen Seit dem 1. Dezember 2016 in 19 Städten und Gemeinden wirksam
Nordrhein-Westfalen Seit dem 1. Juli 2015 in 22 Städten und Gemeinden wirksam Die Mietpreisbremse soll nach dem 31.07.2020 nicht verlängert werden.
Rheinland-Pfalz Seit dem 8. Oktober 2015 in Mainz, Trier und Landau wirksam
Saarland Mietpreisbremse nicht wirksam
Sachsen Mietpreisbremse nicht wirksam
Sachsen-Anhalt Mietpreisbremse nicht wirksam
Schleswig-Holstein Die Mietpreisbremse wird in Schleswig-Holstein zum 30.11.2019 frühzeitig abgeschafft. Zuvor war sie seit dem 11. November 2015 in 12 Städten und Gemeinden wirksam.
Thüringen Seit dem 31. März 2016 in Erfurt und Jena wirksam

 

 

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